Η Ολομέλεια του ΣτΕ με την 176/2023 απόφαση του ταράζει για ακόμα μια φορά τα νερά. Ειδικότερα, το ανώτατο δικαστήριο ύστερα από καταγγελία για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδο στην Πάτμο, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδό των 4 στρεμμάτων αλλά απαιτείται επιπλέον η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για την οικοδόμηση εντός αυτού.
Η απόφαση, που δημιουργεί νομολογιακό προηγούμενο και υποχρεώνει τη διοίκηση να τη σεβαστεί, επισημαίνει ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού. Στις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής». Στη βάση αυτού του σκεπτικού όλα τα ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, που προϋφίστανται του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, ακόμα και αν έχουν εμβαδό 4 στρεμμάτων πρέπει να έχουν πρόσοψη 25 μέτρων σε δημοτικό δρόμο προκειμένου να είναι κατά παρέκκλιση οικοδομήσιμα.
Το κρίσιμο ζήτημα στην εν λόγω απόφαση είναι η αναφορά ότι ο ν. 3212/2003 «δεν θεσπίζει το πρώτον, ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων, την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α’ του π.δ. της 24-31.5.1985». Κατ’ αυτόν τον τρόπο επηρεάζονται τα προ του 2003 υφιστάμενα γήπεδα κάτι που έχει χαρακτηριστεί «βόμβα» για χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Επιπλέον, παραμένει η δυσχέρεια σχετικά με την διαπίστωση της κοινοχρησίας των δρόμων σε εκτός σχεδίου περιοχές, με αποτέλεσμα ακόμα λιγότερα οικόπεδα να εμπίπτουν στις προϋποθέσεις που θέτει το ΣτΕ. Καταρχάς το ίδιο το ΣτΕ έχει αποφανθεί ότι οι Δήμοι δεν έχουν αρμοδιότητα στο ζήτημα των δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές. Ακόμα κι έτσι όμως η αναγνώριση ενός δρόμου ως κοινόχρηστου βασίζεται σε κωδικοποίηση νομοθεσίας του έτους 1130 καθώς και της περιόδου της βασιλείας του Όθωνα!
Επομένως απαραίτητη κρίνεται η νομοθετική πρωτοβουλία για την επίλυση της παραπάνω κατάστασης. Καταρχάς είναι ευθύνη της Πολιτείας η έλλειψη διαπιστωτικών πράξεων για το δίκτυο των κοινόχρηστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, την ίδια στιγμή που τα συγκεκριμένα οικόπεδα μεταβιβάζονταν και φορολογούνταν απρόσκοπτα εδώ και δεκαετίες. Δεύτερον, τα σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση ρυθμίστηκαν πρόσφατα με τους ν. 4759/2020 και 5007/2022 και άρα οι θέσπιση επιπλέον προϋποθέσεων για ακίνητα που έχουν δημιουργηθεί εδώ και 20 χρόνια τουλάχιστον, κρίνεται ως προβληματική. Σε κάθε περίπτωση είναι ευθύνη της Πολιτείας ο σύμφωνος με τα άρθρα 17 και 24 του Συντάγματος σχεδιασμός της εκτός σχεδίου δόμησης και η εμπέδωση της ασφάλειας πολεοδομικού δικαίου.
Γεώργιος Γερανάκης – Δικηγόρος
