Η μίσθωση κατοικίας αποτελεί ειδική περίπτωση σύμβασης μίσθωσης και ρυθμίζεται αφενός από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος και αφετέρου από το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 1703/87 (όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/94). Εν προκειμένω, αντικείμενο της μισθωτικής σύμβασης αποτελεί μίσθιο που έχει συμφωνηθεί να χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του μισθωτή. Οι ειδικές αυτές ρυθμίσεις δεν εφαρμόζονται στη μίσθωση δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας.
Κατά την έννοια του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987, ως κύρια κατοικία νοείται το μίσθιο το οποίο αποτελεί τον τόπο της κύριας και μόνιμης εγκατάστασης του μισθωτή και της τυχόν οικογένειάς του. Για να αποτελεί το μίσθιο κύρια κατοικία απαιτούνται δύο στοιχεία: α) η πραγματική εγκατάσταση του μισθωτή στο συγκεκριμένο μίσθιο και β) η πρόθεση χρησιμοποίησής του ως κέντρου των βιοτικών του σχέσεων. Έτσι, σε περίπτωση μίσθωσης από τον γονέα φοιτητή, ακινήτου για τη διαμονή του τέκνου του, πιθανόν δεν συντρέχει το δεύτερο από τα παραπάνω στοιχεία, οπότε η μίσθωση αυτή δεν θα αποτελεί μίσθωση κύριας κατοικίας. Αυτό όμως κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση.
Με βάση την παραπάνω ανάλυση, δεν καταλαμβάνονται από τη διάταξη του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 οι μισθώσεις κύριας κατοικίας τις οποίες συνάπτει ανώνυμη εταιρεία ως μισθώτρια προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί για κύρια κατοικία του προσωπικού της, αφού η χρήση της κύριας κατοικίας δεν γίνεται από την ίδια τη μισθώτρια εταιρεία αλλά από τρίτον (βλ. ΕφΑθ 590/2011).
Κύριο χαρακτηριστικό της μίσθωσης κατοικίας αποτελεί η διάρκεια της μίσθωσης. Η διάταξη του άρθ. 2 § 1 ν. 1703/1987 είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου και για αυτό καθιερώνει ελάχιστο όριο της μίσθωσης τα τρία έτη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρονικό διάστημα. Αν, ωστόσο, έχει συμφωνηθεί να είναι μεγαλύτερη της τριετίας, τότε ισχύει η συμφωνηθείσα μεγαλύτερη διάρκεια. Ο χρόνος της τριετούς μίσθωσης μπορεί να περιοριστεί με νεότερη συμφωνία, που θα απέχει από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι μήνες μετά την κατάρτισή της και θα αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΜΕφΘεσ 30/2017, ΜΠρΘεσ 15167/2018). Η εν λόγω ρύθμιση δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή (ΑΠ 1730/2013, ΑΠ 650/2007, ΕφΑθ 4947/2011, ΕφΑθ 6997/2004, ΜΠρΘεσ 15167/2018).
Η λύση της μίσθωσης κατοικίας επέρχεται αυτοδίκαια όταν έχει συμφωνηθεί για ορισμένο χρονικό διάστημα (μετά την τριετία), χωρίς να απαιτείται κάποια πρόσθετη διατύπωση. Αντιθέτως, η μίσθωση αορίστου χρόνου λύεται μόνο με καταγγελία ενός εκ των συμβαλλόμενων μερών, εντός των προθεσμιών που προβλέπονται στον Αστικό Κώδικα.
Σημειώνεται ότι, όταν το μίσθιο αποτελεί οικογενειακή στέγη εν γνώσει του εκμισθωτή, η καταγγελία της μίσθωσης είναι άκυρη, αν αυτή δεν κοινοποιηθεί και στο σύζυγο του μισθωτή (ΑΚ 612Α).
Σε επόμενο άρθρο θα ασχοληθούμε με τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή και του μισθωτή με βάση τη συμβατική σχέση της μίσθωσης καθώς και με τις εμπορικές μισθώσεις.
Γεώργιος Γερανάκης – Δικηγόρος
