Το Συμβούλιο της Επικρατείας, με την πρόσφατη 1779/2025 απόφασή του, θέτει εκ νέου αυστηρά όρια στην εκτός σχεδίου δόμηση, ακυρώνοντας οικοδομική άδεια που αφορούσε ακίνητο στην περιοχή της Αλυκής του δήμου Πάρου. Το Ανώτατο Δικαστήριο έθεσε στο στόχαστρο τη νομιμοποίηση της πρόσβασης σε οικόπεδα μέσω ιδιωτικών ρυθμίσεων.
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, το ΣτΕ έκρινε εσφαλμένη την προηγούμενη κρίση του Διοικητικού Εφετείου.
Ειδικότερα, απέρριψε τον ισχυρισμό των ιδιοκτητών περί απόκτησης «προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο» με συμβολαιογραφική παραχώρηση ιδιωτικής λωρίδας γης. Το σκεπτικό του Δικαστηρίου είναι σαφές: ούτε η ιδιωτική βούληση, ούτε ο απλός καθορισμός ζώνης παραλίας αρκούν. Απαιτείται νομίμως αναγνωρισμένη και διανοιγμένη οδός που να συνδέει την ιδιοκτησία με το εγκεκριμένο δημόσιο δίκτυο. Καθώς το μεγαλύτερο τμήμα του ακινήτου διέπεται από το καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης, το γήπεδο κρίθηκε μη οικοδομήσιμο, οδηγώντας στην ακύρωση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας.
Για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές, τα γήπεδα πρέπει να έχουν όριο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, και όχι προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Ως νομίμως υφιστάμενοι δρόμοι νοούνται διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδοί, αναγνωρισμένες με πολιτειακή πράξη στο πλαίσιο καθορισμού του οδικού δικτύου.
Ένα γήπεδο θεωρείται οικοδομήσιμο όταν ο δρόμος υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο.
Τα όσα έγιναν δεκτά με την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας περί απαίτησης ύπαρξης προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο (δηλαδή καθορισθέντα με πολιτειακή πράξη και διανοιγμένο), ισχύουν και στην περίπτωση γηπέδου το οποίο τέμνεται από το όριο οικισμού και εμπίπτει εν μέρει σε εκτός σχεδίου περιοχή.
Αυτή η αυστηρή τήρηση του πολεοδομικού κανόνα επιβάλλεται για την αποτροπή της δημιουργίας ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας και για τη διασφάλιση της συνέχειας του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, με στόχο την ορθολογική πολεοδομική οργάνωση. Αρκεί, ωστόσο, για να θεωρηθεί το γήπεδο οικοδομήσιμο, να διαπιστώνεται ότι τμήμα του έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο υπό τις προϋποθέσεις είτε της νομοθεσίας εντός ορίων οικισμών είτε της νομοθεσίας περί δόμησης εκτός ορίων οικισμών.
Γεώργιος Γερανάκης
Δικηγόρος
