Στην τελική ευθεία για την έναρξη της δημόσιας διαβούλευσης εισέρχονται τα πρώτα εννέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, με οκτώ δήμους της Αττικής και τη Μύκονο να βρίσκονται στην πρώτη ομάδα.
Οι νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις αναμένεται να επηρεάσουν τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης, την προστασία του περιβάλλοντος και τις αναπτυξιακές δυνατότητες των τοπικών κοινωνιών.
Σύμφωνα με τον προγραμματισμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), ξεκινά η επόμενη φάση του προγράμματος πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το οποίο χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Η διαδικασία αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, καθώς τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) θα διαμορφώσουν το πλαίσιο ανάπτυξης των δήμων για τις επόμενες δεκαετίες.
Στην πρώτη ομάδα περιλαμβάνονται τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια των δήμων:
Γαλατσίου
Νέας Ιωνίας
Νέας Φιλαδέλφειας – Νέας Χαλκηδόνας
Ηρακλείου Αττικής
Μεταμόρφωσης
Λυκόβρυσης – Πεύκης
Αγίας Παρασκευής
Παπάγου – Χολαργού
Στην ίδια ομάδα περιλαμβάνεται και η Μύκονος, ενώ αναμένεται να ακολουθήσει η Σαντορίνη.
Ο σχεδιασμός του ΥΠΕΝ προβλέπει τη σταδιακή προώθηση νέων ομάδων πολεοδομικών σχεδίων σε δημόσια διαβούλευση, περίπου ανά δέκα ημέρες.
Τι αλλάζει για τους Δήμους και τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια αποτελούν βασικό εργαλείο χωρικού σχεδιασμού και καθορίζουν τις κατευθύνσεις για την οργάνωση και ανάπτυξη των πόλεων.
Μέσα από αυτά προσδιορίζονται:
- Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και η χωροθέτηση κατοικίας, εμπορίου και παραγωγικών δραστηριοτήτων.
- Οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης.
- Οι περιοχές προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.
- Οι δυνατότητες οικιστικής ανάπτυξης και επέκτασης.
- Οι ανάγκες για κοινόχρηστους χώρους, πράσινο και κοινωνικές υποδομές.
- Οι κατευθύνσεις για τις μεταφορές, τη βιώσιμη κινητικότητα και τις τεχνικές υποδομές.
- Η οργάνωση της εκτός σχεδίου δόμησης και η προστασία της γεωργικής γης.
Οι επιλογές αυτές επηρεάζουν άμεσα τόσο την καθημερινότητα των κατοίκων όσο και τις δυνατότητες αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας.
Για τους δήμους, ωστόσο, η σημασία των σχεδίων είναι ευρύτερη. Αποτελούν ευκαιρία να αντιμετωπιστούν διαχρονικά πολεοδομικά προβλήματα, να προστατευτούν ελεύθεροι χώροι και να διαμορφωθούν οι προϋποθέσεις για μια περισσότερο βιώσιμη αστική ανάπτυξη.
Πρόγραμμα 401 εκατ. ευρώ για 730 δημοτικές ενότητες
Το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» περιλαμβάνει συνολικά 227 συμβάσεις εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, προϋπολογισμού 401 εκατ. ευρώ, που καλύπτουν 730 δημοτικές ενότητες της χώρας.
Παράλληλα, προβλέπεται η εκπόνηση 18 Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ), τα οποία αφορούν 94 δημοτικές ενότητες.
Πρόκειται για μία από τις μεγαλύτερες παρεμβάσεις χωρικού σχεδιασμού των τελευταίων δεκαετιών, με στόχο την αντιμετώπιση της πολεοδομικής αβεβαιότητας και τη δημιουργία σαφέστερων κανόνων για την ανάπτυξη.
Ωστόσο, το πρόγραμμα αντιμετωπίζει σημαντικές καθυστερήσεις, ενώ σε μέρος των παραδοθέντων μελετών έχουν εντοπιστεί προβλήματα που απαιτούν διορθώσεις και συμπληρώσεις.
Μύκονος και Σαντορίνη: Μεγάλοι περιορισμοί στη δόμηση
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προτεινόμενες ρυθμίσεις για τη Μύκονο και τη Σαντορίνη, όπου η έντονη τουριστική ανάπτυξη έχει δημιουργήσει σημαντικές πιέσεις στο φυσικό περιβάλλον, στις υποδομές και στη διαχείριση του χώρου.
Στη Μύκονο, σύμφωνα με τις προτάσεις που έχουν παρουσιαστεί, προβλέπεται αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας για κατοικίες από 4 σε 8 στρέμματα και για τουριστικές εγκαταστάσεις από 10 σε 30 στρέμματα.
Παράλληλα, προτείνεται μείωση του συντελεστή δόμησης για τουριστικά καταλύματα, με διαφοροποιήσεις ανά ζώνη.
Στη Σαντορίνη, οι προτάσεις περιλαμβάνουν ελάχιστη αρτιότητα 8 στρεμμάτων για κατοικίες και 40 στρεμμάτων για ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις.
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η προτεινόμενη συρρίκνωση των περιοχών στις οποίες επιτρέπεται η τουριστική ανάπτυξη, από περίπου 60% σε 6,8% της έκτασης του νησιού.
Οι ρυθμίσεις αυτές αποτελούν προτάσεις πολεοδομικού σχεδιασμού και δεν συνιστούν ακόμη οριστικά θεσμοθετημένους κανόνες.
Το πρόβλημα με τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων
Ένα από τα δυσκολότερα ζητήματα που καλούνται να αντιμετωπίσουν τα νέα πολεοδομικά σχέδια είναι η οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.
Η εφαρμογή των νέων κανόνων, σε συνδυασμό με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, ενδέχεται να μεταβάλει την πολεοδομική αντιμετώπιση ιδιοκτησιών που επί δεκαετίες θεωρούνταν ότι βρίσκονται εντός ορίων οικισμού.
Η μεταβολή αυτή μπορεί να επηρεάσει τη δυνατότητα δόμησης, τη μεταβίβαση και την εμπορική αξία των ακινήτων.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν οι προβλεπόμενες δυνατότητες καθορισμού Ζωνών Ανάπτυξης Οικισμού και περιοχών ειδικών χρήσεων, οι οποίες απαιτούν τεκμηρίωση ανά περιοχή.
Παράλληλα, εξακολουθεί να εκκρεμεί το ζήτημα της θεσμικής αναγνώρισης του οδικού δικτύου, που συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα δόμησης εκτός σχεδίου.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΥΠΕΝ που δημοσιοποιήθηκαν, μόλις το 5% του οδικού δικτύου της χώρας θεωρείται σήμερα αναγνωρισμένο για τις σχετικές πολεοδομικές ανάγκες.
Ο καθοριστικός ρόλος των Δημοτικών Συμβουλίων
Η δημόσια διαβούλευση αποτελεί κρίσιμο στάδιο της διαδικασίας, καθώς οι Δήμοι, οι πολίτες, οι επαγγελματικοί φορείς και οι ιδιοκτήτες αποκτούν τη δυνατότητα να διατυπώσουν παρατηρήσεις και προτάσεις.
Τα Δημοτικά Συμβούλια καλούνται να εξετάσουν τις προτεινόμενες ρυθμίσεις και να γνωμοδοτήσουν στο πλαίσιο της θεσμικής διαδικασίας.
Η συμμετοχή τους έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς οι επιλογές που θα θεσμοθετηθούν δεν περιορίζονται στους οικοδομικούς όρους, αλλά επηρεάζουν συνολικά την οικονομική, κοινωνική και περιβαλλοντική φυσιογνωμία κάθε δήμου.
Η πρόκληση για την Τοπική Αυτοδιοίκηση
Η εκπόνηση των νέων πολεοδομικών σχεδίων αποτελεί σημαντική ευκαιρία για την αναβάθμιση του χωρικού σχεδιασμού στην Ελλάδα.
Για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, το ζητούμενο δεν είναι μόνο η αποσαφήνιση των όρων δόμησης και η ασφάλεια δικαίου για τις ιδιοκτησίες.
Είναι κυρίως η διαμόρφωση ενός μακροπρόθεσμου αναπτυξιακού πλαισίου που θα συνδυάζει την προστασία του περιβάλλοντος, την ποιότητα ζωής, την κοινωνική συνοχή και τη βιώσιμη οικονομική δραστηριότητα.
Η πρόκληση για την Τοπική Αυτοδιοίκηση
Η εκπόνηση των νέων πολεοδομικών σχεδίων αποτελεί σημαντική ευκαιρία για την αναβάθμιση του χωρικού σχεδιασμού στην Ελλάδα.
Για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, το ζητούμενο δεν είναι μόνο η αποσαφήνιση των όρων δόμησης και η ασφάλεια δικαίου για τις ιδιοκτησίες.
Είναι κυρίως η διαμόρφωση ενός μακροπρόθεσμου αναπτυξιακού πλαισίου που θα συνδυάζει την προστασία του περιβάλλοντος, την ποιότητα ζωής, την κοινωνική συνοχή και τη βιώσιμη οικονομική δραστηριότητα.
